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贵州凯里:业主委员会是否涉嫌打击报复物业公
发布时间:2016-04-25 作者:中国青年网 浏览:
(图为2015年11月7日锐馨鑫园召开的换届选举大会,右一为朱建华)
 
 
  (图为2015年8月本网工作人员报道的朱建华与物业公司的侵权纠纷)
 


  本网讯(潘妹吴影觉贵阳报道)2015年8月12日,本网工作人员以题为《贵州凯里:物业公司的权益由谁来保护》报道了位于贵州省凯里市锐馨鑫园小区业主朱建华侵犯该小区进珠物业公司的合法权益,经消费日报网、搜狐等全国五十余家媒体转载发布后引起了凯里市永丰社区、城西派出所、城西街道办事处、房产局等单位领导的高度重视。其中永丰社区党委书记林俊、城西街道办事处吴昌军书记以及城西派出所副所长杨发多次到锐馨鑫园小区召开现场办公会进行调解。在社区、办事处、派出所等领导的介入后达成了这样的约定:为了小区业主的安定团结,物业公司继续管理服务好小区,业主朱建华停止对物业公司的侵权行为;对于朱建华与进珠物业公司之间的侵权纠纷,进珠物业公司已向凯里市人民法院起诉,就由法院来裁决。在凯里市人民法院立案审理期间,2015年9月9日朱建华在小区永惠超市门口当面威胁要杀死进珠物业公司保安员,后来因朱建华不再侵犯进珠物业公司的权益同时主动要求进珠物业公司私下调解,进珠物业公司看在第三方见证人情面下于2015年10月8日签署了双方以后互不干涉各自的工作和生活的书面协议。该书面调解协议签署后,进珠物业公司向凯里市人民法院递交了书面撤诉申请,朱建华与进珠物业公司的侵权纠纷终因双方私下调解而宣告结束。

(图为进珠物业向社区、派出所反应威胁员工的材料)
 
(图为朱建华与进珠物业公司签署的协议书)
 


  时隔短短6个月时间的2016年4月17日,进珠物业公司负责人罗先生再次给本网工作人员打来电话并告诉:锐馨鑫园业主委员会于4月16日上午书面通知进珠物业公司,要求进珠物业公司在4月25日前必须书面提交管理方案,如果进珠物业公司不同意锐馨鑫园业主委员会的通知要求,5月1日后就把进珠物业公司赶出锐馨鑫园小区。

 

  进珠物业公司罗先生在电话里非常气愤和激动的向本网工作人员强调:锐馨鑫园业主委员会是在打击报复进珠物业公司,并且把国家的法律法规当成儿戏,简直是一群法盲,锐馨鑫园业主委员会的这种做法严重违背了新时期社会主义核心价值观,给社会制造和埋下不安定团结的隐患,使锐馨鑫园回到当年的局面;同时进珠物业公司员工和股东的生命财产受到锐馨鑫园业主委员会的严重威胁和挑战,因为锐馨鑫园业主委员会副主任朱建华曾经威胁过公司员工的生命甚至要强抢其公司股东拥有的合法私有财产。

 

  本网工作人员在2015年8月份前往凯里锐馨鑫园采访的时候,进珠物业公司就在当年的7月份与锐馨鑫园业主委员会再次签署了三年有效期的物业管理委托合同,怎么才半年多的时间,锐馨鑫园业主委员会就与进珠物业公司产生了纠纷?到底是进珠物业公司做得不好还是正如其负责人所说的是锐馨鑫园业主委员会置国家法律法规为儿戏,特意策划打击报复进珠物业公司?其理由和根据又是什么?

 

  4月17日,本网工作人员在进珠物业公司办公室见到了锐馨鑫园业主委员会于4月15日下发给进珠物业公司的书面通知,通知文字显示:“进珠物业公司:锐馨鑫园小区业主委员会已正式成立。由于广大业主对本小区电梯、停车场等管理工作和收费标准反映强烈,意见很大,导致部分业主拒交物管费;要求我业委会采取切实有效的措施,实施新的管理方式,妥善解决电梯和停车等物业管理问题,根据广大业主要求和当前的物业管理实情,为维护双方的合法权益,我业委会多次召开会议讨论,征求业主意见后,并形成九项要求”。在其书面通知的文末下了“最后的通牒”时间:如不能接受锐馨鑫园业主委员会的“要求”,5月1日后业委会将根据业主大会决议确定新的物业管理方式,届时请支持工作”。

 

  进珠物业公司负责人罗先生指着这些文字告诉工作人员:锐馨鑫园业主委员会已经成立了好多年,怎么说是现在才成立的呢?难道我公司是不请自来?我们锐馨鑫园是凯里市有名的烂尾楼,小区共计424户业主,现在已经入住了313户。现在的业主委员会委员有17户,在这17户委员中仅有4户委员按时逐月交纳了物业管理费,其他13户委员均不同程度的拒缴物业管理费,最长的委员有几年了,最短的也有4个多月,就目前的业主委员会委员共拖欠了我公司上万元的物业管理费,而且业主委员会委员里面的朱建华、老杜等好几个委员由于曾经长期拒缴物业管理费、侵权等纠纷在2013年、2015年乃至今年均被我公司起诉过。其中业主委员会两位副主任的朱建华与某某把B栋8楼以及6楼其他业主的公共楼道圈为己有,甚至侵占掩盖了小区楼层消防栓。而其他296业主只有3户业主未缴纳物业管理费,虽然这3户业主没有按时缴纳物业管理费,但均与我公司沟通过年底结账后一并缴纳。锐馨鑫园业主委员会出这样“命令式”的通知,还好意思说部分业主拒缴物业管理费,还任意提高停车收费,甚至大言不惭的说是“广大业主的要求”简直是说话不要脸(目前锐馨鑫园物业管理费收费按照面积0.8元/月/米,地面停车费100元/月/辆,地下150元/月/辆,业主委员会的通知要求:物业管理费不管大小统一按照100元/月/户收取,停车费按照地面150元/月/辆收取,地下停车按照200元/月/辆收取,不管地面地下车位以30元每个车位的管理费提交物业公司,其它收入由业主委员会支配)。因为这些委员的房子都是大户型,他们是“又想马儿跑得好,又希望马儿不吃草”,更可气的是还提出很多超越国家法律法规范围的要求。这不是打击报复赶我公司滚蛋是什么?简直是令天下人笑掉大牙。面对锐馨鑫园业主委员会的这些不合理不公平的要求,我公司只有这样回复了:我公司与业主委员会是平等的合作单位,我公司只能根据《贵州省物业管理条例》和相关法律法规以及我们双方的合同约定的事项来执行,业主委员会不得任意加重我公司的负担,如果业主委员会真的按照通知的文字要求,我们只能法院见。

(图为业主委员会的书面通知)
 


  在进珠物业公司财务人员张先生向本网工作人员提供的收费清单和相关法律文书里,有7位业主的法院裁决书和调解书。张先生分别对本网工作人员指出哪些是拒缴物业管理费的业主是业主委员会委员。本网工作人员逐一细数了一下,已入住313户的锐馨鑫园小区,有17户业主拖欠物业管理费,其中业主委员会委员就高达14户,这么多委员均在拖欠物业管理费。物业公司在管理上存在问题吗?那么进珠物业公司怎么能在锐馨鑫园呆那么长的时间和收费率有这么高?绝大多数业主都能按时缴纳物业管理费,业主委员会为什么拒绝缴纳和拖欠物业管理费、水费等?难道是《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等法律法规规定业主委员会委员可以不用缴纳物业管理费?难道业主委员会之间有什么不可告人的秘密或者其他什么利益上的隐情和牵连?那么这些拖欠物业管理费的业主委员是怎么模范履行业主义务的?又是怎么成为业主委员会委员的?如果认为合同不合法,为什么不向人民法院申请解除合同?

(图为锐馨鑫园小区业主委员会委员候选人及委员产生办法)
 


  进珠物业公司的张先生告诉本网工作人员:去年朱建华与我公司发生侵权纠纷是因为朱建华等人要做小区的物业管理工作。朱建华等人认为锐鑫馨园的首届业主委员会的成立不合法以及任期时间过长(超过五年),所以就认为我公司与锐馨鑫园业主委员会签订的物业管理合同是无效合同。在城西街道和永丰社区以及城西派出所等单位领导在锐馨鑫园现场办公时朱建华等人要求锐馨鑫园改选业主委员会。在朱建华等人的强烈提议下,成立了第二届锐馨鑫园业主委员会筹备组,并在小区公示张贴了《锐馨鑫园小区业主委员会候选人及委员产生办法》、《锐馨鑫园业主大会和业主委员会议事规则》、《锐馨鑫园小区管理公约》以及候选人名单。根据永丰社区领导的安排,是由上一届原业主委员会委员担任筹备组并可连选连任,为了避免少部分人员的说三道四,上一届业主委员会委员自愿退出该次委员候选人名单。

 (图为业主委员会的选举结果公示和业主的强烈意见)
 


  根据2015年10月12日锐馨鑫园小区业主大会筹备组公示的《锐馨鑫园小区业主委员会候选人及委员产生办法》,本网工作人员看到均对业主委员会候选人的资格条件作出了这样的规定:业主委员会委员应当是本物业区域内的业主且遵守国家法律法规和业主大会议事规则、管理规约,履行业主义务。而《锐馨鑫园业主大会和业主委员会议事规则》第十六条业主委员会委员资格终止和第二十二条业主委员会委员的条件作出了相关硬性规定:拒不履行业主义务和拖欠有应交的物业管理服务费和专项维修金的业主是不能成为业主委员会委员。

 

  2015年11月8日,锐馨鑫园筹备组再次公示了《关于锐馨鑫园小区业主大会会议通过了<锐馨鑫园管理规约>、<业主大会和业主委员会议事规则>;选举产生第二届业主委员会组成人员结果公告》(以下简称该公告),该公告公示了15位业主为第二届业主委员会组成人员。本网工作人员在当时留下的图片看到,就在该公告的左下角有人用笔写下“XX:物业管理费都不交选上业委会,简直是我锐馨鑫园小区的耻辱”的文字。张先生告诉本网工作人员,该公告上的这15个委员中有好几个委员长期不交物业管理费,其中有一个委员是业主的老父亲,2015年11月底锐馨鑫园第二届业主委员会正式宣告选举完毕,后来增加了2名候补委员,朱建华当选为锐馨鑫园业主委员会副主任。国家法律法规以及锐馨鑫园小区自治性文件都对业主委员会委员资格有了明确的规定,那么锐馨鑫园业主委员会筹备组是怎么审核候选人资格的?这些委员资格又是怎么通过备案的?业主委员会作出的这个书面通知是否公平合理?业主委员会是否有权作出“赶跑”物业公司的权利?在物业管理合同有效期内,业主委员会终止合同是否违法?

 

  就在本网工作人员对物业公司提供的法律文书进行拍照时,一位老人走进了进珠物业公司的办公室当面就质问负责人罗先生:“小罗,昨天(4月16号)下午开会你怎么不向大家说新的业主委员会带头不缴物业管理费,我还不晓得,我晓得我讲话的时候就骂死这帮王八蛋,当天那个朱胖子在,我就公开说他们占着毛思(厕所)不拉屎,吃人饭不干人事,一门心思就想着瞎搞,想搞钱。人家上一届为小区做了那么多事,当天在场的那么多业主都在支持你们公司,没有我们的同意,他们敢叫你们滚,我怕反天了,你们不要怕,怕他们干什么,好好的为我们工作,如果他们再继续瞎胡闹,我们就把他们赶下去,单独我们县在这里的就有100多户,你看这么多年来我们谁欠你们物业费?现在还想提高停车费,我们答应了吗,还是问过我们了吗?听说你们公司在小区还有20多万的垫资款,在那么烂的时候就跟我们在一起,难为你们了,你们安心好好的搞,我们全力支持你们,那是你们的财产,我们愿意把我们每人投资的1000元直接委托给你们,如果他们还在继续瞎搞,大麻烦来了。”就在老人的话音刚落,一个进来缴纳物业管理费的业主骂骂咧咧的:“你们物业公司只收30元的管理费,那其它的钱去哪里了,他妈的全部都是国家干部、共产党员、退休职工,拿着国家的还想来吃我们的,如果你们只收30元,其它的钱老子就不交。说是凯里市第一个修电梯的,球都不懂,不切合实际瞎整!”

 

  后来工作人员才知道这位老人和业主是住在锐馨鑫园A栋和C栋,就在他们离开后,工作人员看到了进珠物业公司这个三尺男儿的年轻负责人脸上有泪水在滴。

 

  根据行程安排,本网工作人员原计划采访相关负责人,现场目睹和听到了锐馨鑫园业主与物业公司之间和谐相处的情景和话语,本网工作人员有理由相信在法治社会的今天一切矛盾与纠纷必须依法办事,党纪国法决不容忍任何单位或个人违法乱纪。就在本网工作人员离开了凯里回到单位发稿前,电话采访了贵州某律师事务所律师。该律师告诉工作人员:在合同有效期内约定解除合同的条件未出现时且物业公司已经履行了合同,业主委员会是无权解除合同的;根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定,聘请或者解聘物业企业以及决定自行管理与聘请其他管理人员管理,均由过半以上的业主决定。至于业主委员会提出的要求,合同有约定的,按照合同执行;合同没有约定的,遵照国家法律法规的相关规定执行,也可以在自愿、公平、合理的原则下通过协商执行。如果业主委员会单方终止合同,物业公司愿意解除合同的,物业公司可以向人民法院申请违约赔偿;如果物业公司不愿意解除合同,物业公司也可以向人民法院申请继续履行合同。物业公司的垫资款,如果是在业主委员会的要求或者书面承诺下进行垫付的,物业公司同样可以向人民法院申请要求返还。

 

  关于凯里锐馨鑫园业主委员会与进珠物业公司之间的合同纠纷等事宜的进展情况,本网工作人员将会继续关注并报道。

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